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Grundbuch und Grundbuchauszug

Zuständig ist das Grundbuchamt. Es gehört zum jeweiligen Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Es herrscht Grundbuchzwang, das bedeutet, dass jedes Grundstück hier verzeichnet werden muss. Für jedes Grundstück wird ein sogenanntes Grundbuchblatt mit einer laufenden Nummer geführt. Bereits im Mittelalter wurden vergleichbare Verzeichnisse angelegt. Ein Grundbuch kann mehrere Flurstücke enthalten.

1. Aufschrift
2. Bestandverzeichnis
3. Erste Abteilung
4. Zweite Abteilung
5. Dritte Abteilung

Das Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift – einer Art Titel- oder Deckblatt, auf dem auch die Art des Eigentums spezifiziert wird –, dem Bestandsverzeichnis sowie drei Abteilungen.

Die Grundbuch Aufschrift, auch Grundbuch Deckblatt genannt, enthält neben der Angabe des Amtsgerichts, des Grundbuchbezirks und der Nummer des Blattes in den meisten Fällen auch noch den Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk. Im Fall von Erbbaurechten wird unter dem Vermerk über das Blatt in Klammern das Wort "Erbbaugrundbuch" und im Fall von Wohnungseigentum die Beschreibung "Wohnungsgrundbuch", "Teileigentumsgrundbuch" oder "Wohnungserbbaugrundbuch" notiert.

Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs werden Grundstücke aufgeführt. Es besteht aus Angaben, die vom Katasteramt vorgeschrieben werden, also eine Beschreibung des aufgeführten Grundstücks oder auch mehreren Flurstücken nach Flur, Flurstück, Lage, Art und Größe. Das Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, in dem die Grundstücke unter Nummern aufgeführt sind. Die Karten des Katasteramtes sind nach Gemarkungen eingeteilt. Weitere Informationen zu Gemarkungen und Flurkarten können Sie hier lesen. Die Gemarkung wird in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure untergliedert; für jede Flur wird deshalb eine Flurkarte erstellt. Die in der Flurkarte unter einer besonderen Nummer geführten Grundstücke werden "Flurstück" oder "Parzelle" genannt. In das Grundbuch Bestandsverzeichnis können mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Wegerechte oder Kanalleitungsrechte vermerkt werden. Weiterhin enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten "Bestand", "Zuschreibungen" und "Abschreibungen". In der Spalte "Bestand" ist eingetragen, von welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es durch Teilung oder Verbindung - Bestandteilszuschreibung oder Vereinigung entstanden ist, und in der Spalte "Abschreibungen" wird die Übertragung des Grundstücks oder eines Teiles des Grundstückes in ein anderes Grundbuchblatt eingetragen.

In der ersten Abteilung des Grundbuchs werden die Eigentumsverhältnisse und das Datum der Eintragung aufgeführt. Grundlage der Eintragungen können Erbe, Auflassung (z.B. Verkauf oder Schenkung) oder ein Zuschlagsbeschluss mittels Zwangsversteigerung sein. Die Auflassung (Antrag und Bewilligung) ist die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer an der Übertragung des Eigentums am Grundstück. Aufgrund der Eintragung kann nachvollzogen werden, wann diese Auflassung und wann der Eigentumswechsel stattgefunden hat.

In Abteilung 3 des Grundbuches werden Grundpfandrechte eingetragen. Darunter fallen beispielsweise auch die Grundschulden, die entstehen, wenn Sie eine Baufinanzierung aufnehmen und das Objekt als Sicherheit eintragen. Neben der Grundschuld notiert die Abteilung 3 auch alles zur Hypothek und Rentenschuld einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen.

Einsehen darf das Grundbuch, wer nach §12 der Grundbuchordnung ein „berechtigtes Interesse“ hat: Dies ist der Fall als Erbe, Mieter, Gläubiger oder Käufer in spe. Voraussetzung für die Einsicht ist, dass Verkäufer und Käufer bereits in Preisverhandlungen getreten sind (der Notar stellt eine solche Bescheinigung aus). Einsehen können natürlich Eigentümer, schriftlich bevollmächtigte des Eigentümers, Vertreter des Eigentümers, Ämter und Behörden, Notare für den Geschäftszweck, öffentliche Versorger. Wie stellt man den Antrag auf einen Grundbuchauszug und wo erhalte ich den Grundbuchauszug? Als Eigentümer kann man problemlos beim Grundbuchamt einen Auszug beantragen. Ebenso gibt es Anbieter im Internet, allerdings fallen hier Dienstleistungsgebühren an. Einen Grundbuchauszug können Sie hier online bestellen. Verwenden Sie das online Bestellformular.

Nicht die Unterschrift unter dem Kaufvertrag verschafft dem Käufer Rechtssicherheit, sondern erst die Eintragung ins Grundbuch. Bis diese Eintragung durch das Grundbuchamt durchgeführt ist, können mehrere Wochen bis Monate vergehen.

Im Todesfall eines Eigentümers ist ein Grundbucheintrag nicht mehr korrekt und muss berichtigt werden. Dazu stellen Sie als Erbe einen Antrag auf Berichtigung (§ 82 Grundbuchordnung, GBO). Diesen Antrag müssen Sie schriftlich bei dem Amtsgericht einreichen, in dessen Bezirk das geerbte Grundstück bzw. die Immobilie liegt. Für diesen Antrag helfen wir Ihnen gerne. Verwenden Sie das online Bestellformular.

Die Umschreibung ist für Sie kostenlos, wenn Sie den Antrag auf Änderung binnen zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers stellen. Sollten Sie diese Frist versäumen, müssen Sie eine Gebühr bezahlen, die sich am Wert des Grundstücks oder der Immobilie bemisst.

Die Kosten für einen Grundbucheintrag richten sich nach zwei wichtigen Kriterien. Dem Wert bzw. Kaufpreis von Immobilie und Grundstück und dem Gebührensatz. Unter dem Wert wird der Betrag verstanden, über den eine bestimmte Last, ein Recht oder das Eigentum lautet. Beim Eigentum stellt der Kaufpreis die Basis dar. Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) enthält eine Gebührentabelle, welche die Gebührensätze nach der Höhe des Wertes in Stufen staffelt. Je höher der zugrunde liegende Wert, desto höher die Gebühr. Der Gebührensatz ist entweder ein Vielfaches oder ein Teil des in der GNotKG-Tabelle festgelegten Gebührensatzes. Für die meisten Eintragungen (beispielsweise Reallast oder Nießbrauch) berechnet das Grundbuchamt den einfachen Satz. Ein Grundbucheintrag über eine Briefgrundschuld (Grundschuld plus Verbriefung) kostet hingegen den 1,3-fachen Satz. Wird auf die Verbriefung verzichtet (heute Standardfall), müssen Sie als Käufer nur den einfachen Gebührensatz an das Grundbuchamt entrichten.

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