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Sabine Hickel
Wetter
Als Abteilungen werden in Deutschland die verschiedenen Abschnitte eines Grundbuchblattes bezeichnet, sie dienen seiner Untergliederung. Die Rechtsgrundlage für den Aufbau des Grundbuches und ihrer Abteilungen liefert die Grundbuchverfügung (GBV), insbesondere die §§ 4 sowie § 9, § 10 und § 11. Das Grundbuch ist demnach in folgende Abteilungen gegliedert:
Die Aufschrift bzw. das Deckblatt des Grundbuchs enthält den Namen des zuständigen Amtsgerichtes, den Grundbuchbezirk sowie die Nummer des Grundbuchblattes
Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs werden die Grundstücke mit den vom amtlichen Kataster vorgegebenen Angaben eingetragen, als da sind: Gemarkung, Flur, Flurstück sowie nachrichtlich Lagebezeichnung (z. B. "Im Oberhagen" oder "X-Straße 11"), Nutzungsart und Größe.
In der Ersten Abteilung des Grundbuchs sind die Eigentumsverhältnisse an dem bzw. den in diesem Grundbuchblatt gebuchten Grundstück(en) verzeichnet. Vermerkt werden: Eigentümer sowie Datum und Grund des Eigentumsübergangs. Mögliche Gründe sind z. B. Vererbung, Übereignung (die sogenannte Auflassung) oder Zuschlagserteilung in der Zwangsversteigerung.
Die zweite Abteilung des Grundbuchs enthält alle Beschränkungen und Lasten des Grundstücks mit Ausnahme von Grundpfandrechten (siehe Abt. 3). Lasten sind u. a. Grunddienstbarkeiten, Vormerkungen, Widersprüche, Wohn- und Nutzungsrechte, Erbbau- oder Vorkaufsrechte. Zu den Beschränkungen gehören Vermerke bezüglich Insolvenz, Sanierung, Nacherbfolge, Zwangsversteigerung sowie die Regelungen bei Eigentumswohnungen.
In der Abteilung III / die dritte Abteilung des Grundbuchs sind die Grundpfandrechte, also Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden vermerkt.
Das Grundbuchamt ist im deutschen Recht ein Registergericht, das mit der Führung des Grundbuchs betraut ist.
Für die Führung der Grundbücher ist nach § 1 GBO das Amtsgericht für die in seinem Bezirk liegenden Grundstücke zuständig. Das Grundbuchamt ist für einen bestimmten Grundbuchbezirk zuständig; die Grundbuchbezirke decken sich mit den Gemeindebezirken (§ 2 Abs. 1 GBO). Grundbuchsachen gehören nach § 3 Nr. 1 h des Rechtspflegergesetzes in den Aufgabenbereich der Rechtspfleger.
Abweichende Vorschriften bestanden bislang in Baden-Württemberg (§§ 149, § 150 GBO), hier wurden nach alter Tradition die Grundbücher von den grundsätzlich in jeder Gemeinde eingerichteten staatlichen Grundbuchämtern geführt. Bis Ende 2017 werden diese auf 13 zentrale Standorte bei den jeweiligen Amtsgerichten zentralisiert.
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Einsicht in das Grundbuch, Grundbucheinsicht und Grundbuchauszug
Unter Grundbucheinsicht wird die Erlaubnis verstanden, in ein bestimmtes Grundbuch und die Grundakten einsehen zu dürfen. Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt.
Die Grundbucheinsicht ist jedem gestattet, der dem Grundbuchamt ein berechtigtes Interesse darlegen kann (§ 12 und § 12c GBO). Ursprünglicher Regelungszweck der Vorschrift war, ein Einsichtsrecht nur wegen einer zu erwartenden Teilnahme am Rechtsverkehr im Zusammenhang mit im Grundbuch eingetragenen Rechtsverhältnissen zu ermöglichen. Die Eingrenzung des Einsichtnahmerechts dient letztlich dem Persönlichkeitsschutz der Eingetragenen.
Wann sollte das Grundbuch eingesehen werden?
- Vor dem Kauf eines Grundstückes oder einer Immobilie sollten die Interessenten einen Grundbuchauszug anfordern, um mögliche Überraschungen zu vermeiden. Ein Blick in das Grundbuch kann nämlich über potentielle komplizierte Besitzverhältnisse und über lebenslanges Wohnrecht von Dritten aufklären. Darüber hinaus finden Kaufinteressenten so heraus, ob das Eigentum mit Hypotheken belastet ist oder ob Leitungen über eine Liegenschaft verlegt werden dürfen.
- Eheleute, die in Scheidung leben und den Zugewinnausgleich berechnen möchten, sollten ebenfalls Einsicht in die Grundbücher der gemeinsam, aber auch getrennt besitzenden Grundstücke und Wohnimmobilien beantragen.
- Bei Streitigkeiten oder Unklarheiten innerhalb der Familie oder unter Miteigentümern ist grundsätzlich ein Blick in das entsprechende Grundbuch durch einen Grundbuchauszug ratsam.
- Wir empfehlen auch bei Bestandsobjekten stets einen Grundbuchauszug sicher aufzubewahren. Dieser objektspezifische Grundbuchauszug gibt Ihnen die einzige Rechtssicherheit zum Objekt und dessen Rechten.
Information der Grundbuchämter über die Grundsteuerreform
- Ein Grundbuchauszug wird für das Ausfüllen der Grundsteuererklärung benötigt. Einen Grundbuchauszug benötigen die Bürgerinnen und Bürger für das Ausfüllen der Informationen zum Grundstück und Gebäude fürr die abzugebende Grundsteuererklärung. Auch die rechtlich zulässige Nutzung steht im Grundbuch. Die Grundbuchblattnummer und den Grundbuchbezirk finden Sie auf früheren Eintragungsmitteilungen des Grundbuchs oder in einem aktuellen Grundbuchauszug. Ein aktueller Grundbuchauszug kann hier online beantragt werden.
- Grundbuch, Kaufvertrag - Grundsteuer-Umstellung: Hier finden Eigentümer jetzt ihre wichtigsten Daten.
- Grundbuchdaten: Am einfachsten wäre es für die neue Grundsteuerberechnung, wenn Sie einen aktuellen Grundbuchauszug haben. Dann könnten Sie die Daten einfach im aktullen Grundbuchauszug ablesen. Haben Sie das nicht, müssen Sie ihren Grundbuchauszug beim Grundbuchamt beantragen.
- Grundstücksfläche für die Grundsteuer: Eigentümer können die Grundstücksfläche zum Beispiel aus dem Kaufvertrag, Bauplänen oder Versicherungspolicen entnehmen. Allerdings müssen Hausbesitzer die Daten auf Aktualität und mit Blick auf nachträgliche Um-, An- oder Ausbauten überprüfen. Wenn nichts vorliegt, können Eigentümer im Grundbuch zum Beispiel die Grundstücksfläche und die Flurnummer, also die Registrierungsnummer eines Anwesens, herausfinden. Auch kann eine aktuelle Flurstückskarte online bestellt werden.
- Wohnfläche: Auch die Wohnfläche können Eigentümer ihrem Kaufvertrag, Bauplänen oder Versicherungspolicen entnehmen. Allerdings müssen sie auch diese Daten auf Aktualität prüfen. Gab es nachträgliche Um-, An- oder Ausbauten, dann müssen diese dazugerechnet werden. Wer die Wohnfläche nicht kennt, muss selbst nachmessen – oder für einige Hundert Euro einen Vermesser oder Architekten beauftragen. Wichtig ist, dass man nur die Fläche misst, die auch tatsächlich zur Wohnfläche zählt. Keller und Abstellräume gehören beispielsweise nicht dazu. Sie haben alte Pläne und benötigen eine Wohnflächenberechnung? Dann kann hier eine aktuelle Wohnflächenberechnung online bestellt und angefordert werden.
- Bodenrichtwert: Einen Bodenrichtwert gibt es für jedes Grundstück. Noch sind die neuen Richtwerte für das aktuelle Jahr allerdings nicht vollständig erfasst und eingepflegt. Sie kommen erst in einigen Monaten. In Baden-Württemberg, Bayern und dem Saarland sind über Boris grundsätzlich keine Daten verfügbar. Dort müssen Eigentümer den Bodenrichtwert bestellen. In München zum Beispiel ca. 30 Euro pro Einzelauskunft. Tipp: der Bodenrichtwert ist ein statistischer Mittelwert. Wenn Sie also Steuern sparen möchten, lassen Sie den Bodenrichtwert genau prüfen. Hier können Sie genau den Bodenrichtwert für jedes Grundstück onliine bestellen und anfordern.
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